HOME | 漫画でリンクス本編 一気読み

はじめまして今日から株式会社リンクスに入社しました豊田結花ですうわぁー緊張するなぁー営業部豊田結花よろしく同じ営業部の石田誠一ですよろしくお願いします豊田さんはこの業界はじめてなんだよね?そうなんですわからないことばかりででは一緒に不動産投資について勉強していきましょうはい
事業内容まず簡単にリンクスの事業内容を説明するね簡単に分類すると不動産事業ファイナンシャルプランニング事業各種保険事業こんなかんじ最近は特に不動産事業のワンルームマンション投資物件の扱いに力をいれてるんだよ投資?なんだか難しそう大丈夫、直ぐ理解できるよ説明するねがんばります
どうして投資するの投資というとお金持ちだけがするものだと思ってしまうんだけど?違うのかなぁ?種類もいろいろあるでしょ?例えば株とかFXとかいろいろあると思うんだけど確かにそうだね。ではなぜ不動産投資なのかを説明する前に年金の話をしよう年金??それはね・・・一般の人が不動産投資をする理由の多くが年金問題に関係しているからなんだよ
年金対策年々減り続ける年金をなんとか出来ないのか?では年金について簡単に説明するねご存知のように年金の受給額は毎年減っていて平成25年度の調査では毎月夫婦で月額22万円程度の年金支給額に対し平均的な老後生活を送るには毎月27万円程度必要といわれているんだよこれだと既に差額5万円程度足りない計算になるねそこでこの足りない分をワンルームマンション投資で補おうというわけなんだ
どこが違うの?全くつながりが無いと思っていた年金がマンション投資に深く関係しているなんてビックリですでも・・・?マンション投資と他の投資とは具体的にどこが違うの?株やFXとの違いは?それぞれどこが違うのかしら?確かにそうだねではなぜ不動産投資なのかそれもワンルームに限るのかここからもう少し詳しく説明しますね
どうしてワンルームなぜ??ワンルームマンションなのかそれはねワンルームの方が圧倒的に空室リスクが低いからだよへぇー意外だってファミリータイプのお部屋の方が家賃も高く設定できそうだけど?確かにファミリータイプの方が高く設定できるんだけど空室リスクは反対に高くなるんだマンション投資は空室リスクをいかに低く抑えるかが重要になると言うことを覚えておくといいよ
心配でも部屋を貸して家賃収入を得るにしてももし借り手が見つからなかったら大変じゃないのかしら?ずっと借りる人がいたら問題ないけど築年数が新しい時は大丈夫かもしれないけれど古くなってきた時が心配だわ古くなると心配もっともな意見だねあっ毛利社長社長毛利英昭では私から説明しよう
優良物件確かに新築時には借り手も多いが古くなると借り手が少なくなる物件も多いだからこそ弊社では古くなって資産価値が目減りしない付加価値のある駅近くの優良物件しか紹介していないんだよ35年間の家賃収入を保証しているのは優良物件だからこそ出来ることなんだ買っても貸しても借りてもお客様全てに満足してもらえるように常にお客様の立場に立って考えているんだよそういうことなんですね
頭金マンションを買うにも頭金なんかはどれくらい必要なんですか?貯金がなくても大丈夫??年収500万円から銀行のローンを組むことができるんだけど頭金は50万円あれば大丈夫へぇー意外に少なくて大丈夫なのね
生命保険代わり生命保険代わりになるってどうして?マンション経営となにか関係があるの生命保険と住宅ローンは密接な関係があるんだよいいところに気がついたね住宅ローンを組むときには必ず団体信用生命保険に加入する必要があるんだよ万一、健康面で大きな問題が起きて返済不能となった際に生命保険会社からローン残額を払ってもらえるようにするための生命保険の一種なんだ特に掛け捨てになっている生命保険の金額を見直したりファイナンシャルプランナーとしての立場からお客様にアドバイスをしているんだよ
掛け捨て生命保険を見直す生命保険に関してはもう少し僕から詳しく説明しましょう例えば40歳男性の場合保険期間30年で2000万円の一般的な生命保険に加入するとしますそうすると月額保険料は約1万6千円程度ですこの場合の保険料は掛け捨てですね殆ど節税にもなりません年間にすると約20万円程度ですねかなりの金額が掛け捨てになっているんですねこの掛け捨ての部分を上手に見なおしてマンション投資で生命保険掛金分も補えるといった事が出来るとしたら良いですよね不動産投資ではこのような生命保険料を上手に置換えることが可能なんです
団体生命保険掛け捨ての部分を上手に見なおしてマンション投資で活用するとは具体的にはどういうことなの?生命保険料が安くなるんですか?安くなるというよりはそれほど必要がなくなってくるといった方が正しいかもしれないですねマンションをローンで購入するときに必ず団体信用生命保険に加入する必要があるんだけどこの保険は万一マンション購入者が死亡したり高度障害になった場合残金を全額返済してくれるんだよつまり2000万円のマンションをローンで購入すると残高と同額の生命保険がついてくるんだねということは掛け捨てになっている生命保険を解約したり減額したりして節約できることになるし節税効果としても保険料控除とは比較にならないほど優遇されているんだ
人気物件の見分け方人気のある物件はどこで判断するのか具体的にはどんな物件がいいのかしら?駅に近くて生活の利便性が高いことやっぱり駅近くでコンビニやスーパーが近いところがいいわねお風呂とお手洗いはセパレートであること絶対にお風呂とお手洗いは別じゃないと嫌だわ周辺の家賃相場が高いことこれらが物件を選ぶときにとても重要な事項となります確かに人気の立地は家賃も高めに設定されているわね
インカムゲインとキャピタルゲインインカムゲインとキャピタルゲインの違いとは?では簡単に説明しましょう安定的な収入を長期にわたって得られるものをインカムゲイン売却益として一度に収入が入るものそれ以上利益を得ることができないものをキャピタルゲイン安定した老後を考えるならインカムゲインを主軸にプランを建てる必要があるそれがワンルームマンション投資がベストだという答えに結びつくことになるんだよ
なぜ大阪なのか大阪のワンルームマンションが東京よりも有利な理由弊社リンクスでは特に大阪近郊ワンルームマンションに拘って物件の紹介をしておりますがこれには大きな理由があります大阪のマンションは東京の約半額大阪のワンルームマンション最大の魅力は何といっても東京の物件に比べて非常に価格が安いことなのですつまり大阪なら東京の約半分の価格で中古ワンルームマンションが購入できるわけですもちろん安いからといって物件の質が低いわけではありません複数のマンションを所有することでリスクを分散空室リスクの分散地域リスクの分散などに有効だと考えます
なぜ安いのか大阪の物件が安い理由でもどうして大阪近郊の物件の方が安いのかしら?それは大阪の地価が東京と比べると非常に安いからなんだむしろ今の東京の地価が極端に高すぎるといえるね公示価格公示価格って聞いたことあるかな?国土交通省が年に一度毎年3月下旬頃に公表する地価の指標なんだがニュースなんかで一度は聞いたことがないかな?
公示地価とは聞いたことはありますよ銀座の土地価格が上昇したとか細かな数字が発表されてますよねはがき一枚分の大きさが数千万円とかって例えられたりしていますよね?例えば2014年に発表された東京都心部と大阪市中心部の住宅地の公示価格を比較するとこうなるんだよ1平方メートルあたりの平均価格ではこんな感じ東京都千代田区198万8300円中央区94万9900円港区138万4400円新宿区61万9800円渋谷区101万8600円大阪市北区36万8000円中央区44万5700円福島区25万800円西区12万5200円浪速区27万7000円天王寺区43万8300円東京都と大阪市では単純にこれだけの地価の差があるんだこれほど大阪の土地が安ければ築年数や面積などの条件が同じワンルームマンションが東京の半額程度で購入できるのも納得できるだろう
大阪経済の実力ということは大阪は東京と比較すると魅力が少ないということなのかしら?一番高い東京都千代田区と大阪市中央区を比較すると5倍近くの差があるわいや、それが違うんだ確かに公示地価だけで比較すると東京都と大阪市の地価には大きな差があるのだが大阪府経済の実力はかなり高い具体的な数字は以下のとおり公示地価だけでは単純比較できないのがよくわかると思う人口886万5245人府内総生産36兆6000億円年間商品販売額61兆6602億円会社企業数14万1947社
都道府県別ランキング府内総生産は東京の約4割程度なのだがデンマークやタイを凌ぐ国内ランキングで見ると大阪はほぼすべてが全国2位と侮れない数値で期待できる全国3位人口886万5245人全国2位府内総生産36兆6000億円全国2位人口年間商品販売額61兆6602億円全国2位会社企業数14万1947社今後の経済成長を促す国家戦略特区構想などのプロジェクトやカジノを中心とする総合型リゾートの誘致計画JR大阪駅北側エリアのうめきたをはじめとする大規模都市開発などが着々と進行中で流入人口も年々増えているんだ
毎日暑いですね本当に暑いですね今日も暑いねぇあっ髪の色変わったね少し髪の色を明るくしてみましたそろそろ仕事にもなれた頃かなまだまだです今は石田さんに投資リスクに関して教えてもらっていますリスクはお客様にもしっかり説明する義務があるからね毎日難しいことばかりでしっかりと勉強しておいではいがんばります
投資リスクでは今日はワンルームマンション投資にまつわるさまざまなリスクを勉強していきましょう初めからリスクを把握しておくことでしっかりと対策することが可能ですでは不動産投資で気をつけなくてはならないリスクを書き出してみましょう主なリスクは次の7つあります空室リスク家賃下落リスク修繕リスク災害リスク流動性リスク借り入れリスク金利変動リスクはいでは空室リスクから詳しく勉強していきましょう
空室リスク空室リスクとは読んで字のごとく所有するマンションに入居者が付かず空室になることですね数か月入居者が付かなかったりするとかなりの痛手となりますねローンで購入したときは特に大変そうですねがーん毎月の支払いを自腹で補填しなくてはならないですよねそのとおりマンション投資では一番大きなリスクだね空室が発生するということは借りる人にとって魅力ない物件であると考えるべきですね具体的に空室が発生する理由は大きく分けると3つありますこの理由3つをしっかり勉強していきましょう
場所選び石田さん大きいですまず、場所選び何よりもここが不動産投資にとっては最重要です失礼・・・少し力が入りすぎましたひゅ~読者の方からも大阪っぽくない漫画だってご指摘いただいたものでして急に小さくないレストランでもお店でもやはり開店場所が一番大事なのと同じで不動産投資もやはり立地が何よりもとても大事なんですもう一度いいますがなによりも立地です2回いいましたねちょっとエキサイトしてますので続きは次回に・・・・ぽつん・・毛利社長・・・
物件管理具体的に空室リスクを抑えるためには場所選び、物件選び、管理この3つが重要ですその他には物件を販売・仲介してくれる不動産会社の実績をよく見ましょう場所選びと物件選びが重要なのは初心者の私でもなんとなくわかりますでも管理というのはなぜ大事なんですか自分でもある程度管理できそうに思うのですが・・・もちろん自分で管理することも可能ですがやはりここは経験豊富なプロに任せたほうが絶対に間違いがないですねマンションが他府県にあったりすると何かあるごとに毎回足を運ぶのは現実的ではありませんサービスの内容は各社多種多様で質にも大きな差がありますので信頼の置ける管理会社を選ぶことがとても大事ですね管理を疎かにしないことがとても重要だということを忘れないようにしてください
家賃下落リスク次に家賃下落リスクに関して説明しましょう購入当初の家賃収入が高めでもその水準が10年、20年と続く保証はありませんやっぱり築年数が古くなってくると家賃はどんどん下がりますよねみんな新築の方が良いだろうし家賃下落を防ぐことなんて出来るものなのかしら実はこの家賃下落リスクを抑えるのにも場所選びがとても大事なんですよ今度は石田さん大きくならない入居者に好まれやすい立地を選択することで結果安定的な需要が確保出来ることになり結果家賃下落を防ぐことになりますさっき大きくなってまでも言いたかったことの意味を理解いただけましたでしょうか
日本最古の分譲マンションでは一つ質問です日本最古の分譲マンションはどこにあったか知ってますか正解は東京の渋谷区東京都建築局が1953年に建設した宮益坂ビルディング旧宮益坂アパートです今ではどこにでも普通にある分譲マンションの歴史がまだ60年程度なんですねでもこの築60年のマンションがつい最近取り壊されてまでほぼずっと満室状態だったということに驚きませんか?確かに60年って凄いですね私の両親もまだ生まれていないですよ・・・・築60年でも場所が良ければ関係がないということですねしかも家賃はほぼ50年間上がり続けて来たようです流石渋谷区ですね上昇つまり場所さえ良ければどんなに建物が老朽化しようとも家賃が下がることはなくむしろ上昇する可能性があるということですね
買うなら一等地余談ですが宮益坂ビルディングには常にエレベーターガールがいたそうですよまた部屋からゴミを捨てる事が出来るダストシュートや部屋から直接ポストに届くポストシュートなどがあったそうです当時は最新の設備を完備したマンションだったようですね駅前でしたので近年は数多くのお部屋がオフィスとしても利用されていたようですねちなみに日本初の超高層ビルはどこだかわかりますか正解は霞が関ビルディングですこちらも既に50年経っているのですが今も現役で現在の賃料は大幅に上昇しています簡単に言えることはどちらの物件も住宅街の一等地官庁街の一等地私一コマも出てないどちらも一等地だからこそ空室リスク、家賃下落リスクなどとは関係がなかったと言えると思います
家賃滞納リスク次は入居者に起因するリスクで最も多いものを説明しますね特に起こりやすいのが入居者が家賃を滞納したり家賃を払わずに無断退去(夜逃げ)をしたりする問題です物件が近所にあれば直接入居者を訪ねて様子を伺ったり家賃を催促したりすることも出来ますが・・・遠隔地に所有する物件の場合はなかなかそうはいかないですよね従ってこうした入居者の管理もとても重要になってきます家賃を滞納されると本来入るはずの収入が途絶えてしまいますさらに無断退去されてしまうとリフォーム代の他に入居者が残していった家具、家電、衣料などの後始末もしなければならなくなってしまいますもし管理が不十分でゴミ屋敷になってしまった場合は多額な費用が発生してしまいますそのような事態に陥らないためにも遠隔地に所有する物件の入居者管理は頼れる不動産会社に委託するのが望ましいですね
修繕費リスクワンルーム投資をするときに必ずといって比較対象になる新築物件か中古物件新築物件の場合は保証があるので問題ないのですが中古物件の場合には気をつけなくてはならない問題が多くあります中古物件の一番の魅力は価格であることが多いのですが利回りがいい築古のワンルームマンションは修繕費に注意しなくてはなりません建物や設備が古い場合は購入時には見えない様々な費用が掛かる場合が多くあります特に給湯器や電気温水器の交換には多額の費用が掛かり想定していた利回りを大きく下回ることが経験上多いですまた、築年数の古いワンルームマンションは壁や床などが大きなダメージを受けていることが多いので室内を検査できない状態での契約は要注意です築年数はできれば10年未満修繕費がかかりにくい物件を見極める必要がありますやはり不動産には掘り出しものなど無いと考えるべきですね
災害リスクマンション経営で大きな損害が出るケースとして大地震などの自然災害があります東日本大震災を教訓に今後起こりうる災害に備えておく必要があります被害を最小限に食い止めるために心がけたいのは立地や建物の構造の確認です言うまでもなく高台に位置し地盤がしっかりしている場所であるかを確認してくださいでも地盤の強度や標高なんかはどうやって調べればいいの誰でも簡単に調べられる方法があるのかしら?各地域の標高や地盤の強度などを地図で示してくれるインターネット情報サービスがあるよいろいろとそれを使って調てみると良いですね
地震保険建物についても出来る限り築年数が浅く耐震強度の高いものを選ぶべきです1981年以降に施工された「新耐震基準」の物件なら震度6以上の地震でも倒壊しない強度を保っていますより安全なのは2004年4月に施工された「住宅品質確保促進法」に基づいて「耐震等級」が与えられているマンションです耐震等級が1から3クラスのマンションであれば数百年に1度の大地震が発生しても倒壊や崩壊を免れるほどの強靭な構造を備えていますそれでも「絶対に倒れない」保証はありません万が一のことを考えて地震保険には必ずはいって備えましょう
換金性が乏しい不動産銀行ローンで購入せず全額自己資金で購入をする方が良いのではといった質問をよくお聞きします自己資金が豊富な方以外にはローンの利用をおすすめしています理由としてはやはり不動産は現預金や有価証券などと比べると非常に流動性の低い資産だからです流動性とは取引や換金のしやすさのことを指します急にお金が必要になってもすぐに換金が出来ないのね?不動産って意外に換金に時間が掛かるんですねいざという時の事を考えて手持ちの現預金はそのまま温存する方がなにかと安心できますね定年退職しても条件が揃えばローンが組めますので気軽に株式会社リンクスにご相談してみてください
先にマイホームマイホームを購入していない方はまず先に購入してからワンルームマンション投資を始める事をおすすめします先にワンルームマンション投資のためローンを組んでしまうと与信額が減ってしまうからです自宅を買おうとしたときに希望額にローンが届かないことにならないように十分に気をつけましょう投資はあくまでもゆとりあるライフプランを実現する為の手段にすぎませんそのたかが手段によって人生の大きな目標であるマイホームの所得機会を失っては本末転倒です自身の与信額をきちんと把握することもとても重要なことですね
金利変動リスク最後のリスクは私から説明しようそれはローン金利の動向なんだ現在は日銀の金融緩和により低金利が続いていますがひとたび政策金利が上昇すると・・・ローン金利もあがり返済額が増加する可能性がありますローンの返済額って一定じゃないんですね急に毎月の返済金額が変わったら大変ですね金利年2.5%の場合42,899円金利年3.5%の場合49,594円金利年4.5%の場合56,790円金利年5.5%の場合64,441円ローン借入額が1200万円借入期間が35年だとするとこんな感じだね
ローン金利1ポイントの上昇でも月々6000円以上返済金額が変化するのですねこれはあくまでも理論上の計算ではあるのだが一般に金利上昇局面では・・物価はインフレ気味に推移しているはずなので不動産価格や家賃相場も上昇しているはずだねローンの返済額が上昇しても同時に家賃収入も増加している可能性が高いということですねなるほど金利が急激に上がりそうなときは繰り上げ返済をしたりより金利の低いローンに借り換えるといった対応も検討すべきですね
 
 
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